Pues básicamente se basan en el principio de que en lugar de pedirle prestado el dinero a un banco europeo y por tanto referenciar los intereses a los índices que suelen usar como el euirbor, CECA o similares pues le pides prestado el dinero a un banco de país extranjero (no sujeto al euro). La ventaja que puede tener este tipo de hipotecas es que hay bancos por ahí que están prestando el dinero a intereses muy muy bajos, por ejemplo japón con el yen que lo está prestando actualmente al 0,5% (mira si hay diferencia frente al euribor por ejemplo). Aunque el yen esté de moda se puede hacer con multitud de paises más. El riesgo está precisamente en que primero, obviamente eliges un país que tenga los tipos muy bajos con lo cual puede pasar como con el euribor al 2%, que tiene mas posibilidades de subir que de bajar. El yen al 0,5% para bajar lo tiene complicado, pero margen para la subida...ni te cuento. De todas formas el principal riesgo es que tu estás pidiendo dinero en otra moneda que no es la tuya y eso puede ser una ventaja o un riesgo, según si la moneda en la que tu cobras es más fuerte o más debil que la del país que te ha prestado el dinero. Si piden 100.000 yenes por ejemplo, tu debes esa cantidad siempre, pero si el euro sube a 1 euro=1,5 yenes pues al hacer el cambio de tu dinero te das cuenta de que en realidad te cuesta la mitad de euros pagar los yenes que has pedido. A la inversa igual, si el yen se aprecia y el euro se deprecia pues puedes pasar de deber una hipoteca a deber hipoteca y media.
Desde mi punto de vista es una operación arriesgada por que una característica fundamental del préstamo hipotecario es que es a muy largo plazo, y por contra una caracterísitca fundamental de las divisas es que son muy fluctuantes, y más en el largo plazo, con lo que nunca sabes muy bien como va a acabar la cosa.
Como decía alguien por aquí, si cobras en euros hipotecate en euros, por que de la otra manera estás condicionandote a dos sistemas económicos que no están relacionados y que pueden moverse tranquilamente en direcciones opuestas.