Autor Tema: Viviendas e hipotecas  (Leído 130804 veces)

Desconectado William

  • Moderador
  • Velociraptor
  • ***
  • Mensajes: 21817
  • Ignorantia legis neminen excusat.
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #580 en: 27 de Octubre de 2008, 08:44:28 am »
Construir casi cuatro millones de viviendas nuevas entre 2003 y 2007 ha costado 562.000 millones de euros, pero los espa?oles han pagado por ellas 877.000 millones de euros, 315.000 millones de euros más. ?Dónde ha ido a parar la diferencia?, se pregunta Ricardo Vergés, arquitecto y economista en un reciente estudio publicado por El Observatorio Inmobiliario y de la Construcción titulado El ladrillo no es desarrollo.



Vergés sostiene que buena parte del dinero que han adquirido entidades espa?olas a los demás bancos en el interbancario de Fránkfurt (algo que, según él, ?no debería haber sucedido?) ha servido para financiar el boom inmobiliario espa?ol. Concretamente, entre 2003 y 2007, lo que él denomina ?el último auge de la era inmobiliaria? dicha liquidez ha pasado de 78.000 a 428.000 millones de euros, según el FMI.



Esta cifra, según sus cálculos, representa aproximadamente un 75% de los costes de producción residencial incluyendo honorarios, salarios, e impuestos directos de la actividad inmobiliaria entre 2003 y 2007, según las Cuentas Nacionales. Dichos costes ascienden a 562.000 millones. Sin embargo, son muchos más (877.000) los millones de euros que los compradores de los 3,94 millones de viviendas nuevas promovidas durante dicho periodo han debido pagar por ellas (en promedio 223.000 euros por unidad). ?No se tienen noticias de dónde ha ido a parar la diferencia de 315.000 millones en excedentes de explotación o beneficios netos (eso sí, impuestos deducidos)?, cuestiona.



?Lo primero para Europa ha sido cerrar la ventana abierta en 2003, por la que se colaba la corriente interbancaria de 350.000 millones que han financiado buena parte de las obras de más de cuatro millones de viviendas. Cosa hecha a finales de 2006 al descubrir la magnitud de los hechos. Acto seguido caen inmobiliarias, constructoras y entidades que contaban con la perennidad del fabuloso negocio que, según Cuentas Nacionales, les traían otros tantos beneficios. Caen también los visados mientras se acumulan los invendidos. Todo ello desinfla la actividad, el consumo, la confianza y la abundancia de dinero, antes mismo de empezar a hablar de subprimes?, explica Vergés.



El esfuerzo inversor en nueva vivienda en Espa?a es 4,5 veces más intenso que en EEUU



Es precisamente al comparar la evolución del mercado inmobiliario de EEUU con el de Espa?a cuando se pone de manifiesto la dimensión de la burbuja propia. ?Los EEUU nunca llegaron a construir más de 9 viviendas por mil habitantes y siempre las vendieron a precios equivalentes, como mucho a 3,5 rentas familiares medias?, afirma. En Espa?a, se han llegado a alcanzar las 22 nuevas viviendas por mil habitantes, vendidas a precios que todavía superan las 6,5 rentas familiares medias. ?O sea que en los últimos a?os, el esfuerzo inversor en nueva vivienda en Espa?a ha llegado a ser cuatro veces y media más intenso que en EEUU?.



El presente estudio depara más sorpresas, como el hecho de que en los mismos cinco últimos a?os se han contratado 8,4 millones de hipotecas, de las cuales menos de seis millones son hipotecas de origen y el resto refinanciaciones sin incremento de capital. ?El modelo QDAM de endeudamiento estima que la deuda por cuotas (principal más intereses) de 1,56 billones que los hipotecados de 2003 a 2007 tenían que devolver sobre el papel, asciende ya a 1,86 billones a causa de la refinanciación solicitada entretanto. En efecto, ésta se ha disparado en los dos últimos a?os, posponiendo el principal y alargando el calendario de amortización y por tanto los intereses, de modo que el importe pendiente no cesa de aumentar?, estima. Dicho de otro modo, y utilizando su propia terminología: vamos a tener esclavitud por deuda (debt slavery) para rato.



?El bosque de la crisis mundial nos oculta los árboles de nuestra propia crisis. Ciertamente, cuando Wall Street se resfría, los demás mercados estornudan. El problema es que Espa?a no tiene un resfriado, sino una pulmonía crónica y que el pronóstico no es halagüe?o: cada vez se nos hace más difícil respirar?, concluye.
http://www.cotizalia.com/cache/2008/10/27/noticias_30_espanoles_pagado_cuatro_millones_pisos.html
QUID PRO QUO

Desconectado ByD

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 6093
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #581 en: 27 de Octubre de 2008, 15:38:48 pm »
Templario, has leido el post de oposithor ?.Vs

Sí, claro que le he leído. Es más, confío bastante en sus conocimientos.

Lo que pasa es que cuesta seguir pagando casi 1200 pavos al mes sabiendo que hoy por hoy según está la divisa me ahorraría 410 pavos al mes, que al a?o serían cerca de 5000 lauros, que al cabo de x a?or serían muchos más.

Un saludo.

unos compis se están ahorrando 200? al mes, pero deben 70000? más, cosas de las divisas y el cambio de sistema de amortización

en yen puede seguir subiendo ó el ? bajando, las demás opciones no tienen cabida, se acabó el carry trade y con ello muchos negocios, incluido el de estas cipotecas, que no son más que una forma de carry trade

el cortoplacismo ha muerto, igual que el pisito mediante hipotecón, la última barrera es bajar los precios de catálogo, o lo que es lo mismo, desnudar a quien nos ha desnudado durante estos últimos a?os

el pisito de obrero, a por los 90.000?

http://www.hoy.es/20081022/badajoz/crisis-financiera-frena-concesion-20081022.html

Desconectado pete

  • Profesional
  • Master
  • **
  • Mensajes: 1149
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #582 en: 27 de Octubre de 2008, 21:11:57 pm »
yo no invertiria en la multidivisa por consejo de gente que esta en los bancos... todos los que la tienen no te hablan de la famosa "clausula del 10%" (si tu deuda por depreciacion de divisa ya sea euro o yen/franco...aumenta un 10%, el banco de forma unilateral te "puede" pasar al Euro con la perdida acumulada y con un diferencial perjudicial en relacion al euribor)..... son cosas de la letra peque?a de estas hipotecas....el chocolate del loro vamos.

Desconectado chax

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 6568
  • Cada dia mas funcionario
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #583 en: 28 de Octubre de 2008, 00:22:25 am »
yo no invertiria en la multidivisa por consejo de gente que esta en los bancos... todos los que la tienen no te hablan de la famosa "clausula del 10%" (si tu deuda por depreciacion de divisa ya sea euro o yen/franco...aumenta un 10%, el banco de forma unilateral te "puede" pasar al Euro con la perdida acumulada y con un diferencial perjudicial en relacion al euribor)..... son cosas de la letra peque?a de estas hipotecas....el chocolate del loro vamos.

Letra que nadie lee.

Joder que negociazo.
Lo importante no es saber. Lo importante es tener siempre a mano el teléfono del que sabe.

Desconectado uidnoche

  • Profesional
  • Brontosaurus
  • **
  • Mensajes: 16581
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #584 en: 28 de Octubre de 2008, 00:28:44 am »
No creo que interese a los bancos ejecutar esa clausula.
333

Desconectado oposithor

  • Master
  • ****
  • Mensajes: 1005
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #585 en: 28 de Octubre de 2008, 01:01:01 am »
TEMPLARIO, al final es un riesgo que tiene que decidir cada uno si corre o no, el tema es que estos productos sofisticados, que un buen día parece que son productos de los de toda la vida por que nos los meten hasta en la sopa con tal de ganar pasta, son productos por definición complejos, de riesgo elevado y que requieren conocimientos para manejarlos y seguirlos adecuadamente. Hay quien se mete a la buena de dios y le sale bien la jugada, y los hay que se estrellan, en cualquier caso yo soy de los que piensa que ese tipo de cosas son las que nunca hay que dejar en manos de la suerte. Si se sabe o se está dispuesto a aprender y a dedicarle el tiempo suficiente para asegurarse un tanto por ciento razonable de exito en la operación adelante, sino es mejor seguir por los caminos más o menos establecidos y de menor riesgo. De todas formas el euribor va a bajar en breve de una forma significativa, no te digo que se vaya a poner al 2% otra vez, pero yo creo 0,5-0,75 puntos abajo lo vamos a ver en breve.

Desconectado TEMPLARIO

  • Profesional
  • Experto I
  • **
  • Mensajes: 3583
  • Militum Christi Semper Fidelis [Soldurios (EO-13)]
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #586 en: 28 de Octubre de 2008, 01:21:59 am »

Dios te oiga.

Un saludo.
"quotquotUn Caballero Templario es íntegro y valiente en cualquier circunstancia, porque su alma está protegida por la armadura de la fe y su cuerpo por la de metal; está doblemente armado y no tiene por qué temer a hombres ni a demonios"quotquotBernardo d

Desconectado ByD

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 6093
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #587 en: 28 de Octubre de 2008, 08:32:11 am »

Dios te oiga.

Un saludo.

que Dios le oiga pero que no le haga mucho caso, con el euribor al 0% los hipotecados lo pasarían peor que con el euribor al 5%

Desconectado oposithor

  • Master
  • ****
  • Mensajes: 1005
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #588 en: 28 de Octubre de 2008, 13:17:57 pm »

Dios te oiga.

Un saludo.

que Dios le oiga pero que no le haga mucho caso, con el euribor al 0% los hipotecados lo pasarían peor que con el euribor al 5%

yo tampoco soy partidario de que los bajen, pero creo que lo van a hacer. El se?or Trichet ha aguantado lo que ha aguantado, pero ahora que ya lo de la inflación al  2% es algo olvidado por todo el mundo y que se está moderando y más que se va a moderar con la caida del petroleo, creo que la bajada es inminente, de hecho Trichet ya ha reconocido que es posible una bajada de tipos en la próxima reunión del BCE.

Desconectado William

  • Moderador
  • Velociraptor
  • ***
  • Mensajes: 21817
  • Ignorantia legis neminen excusat.
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #589 en: 28 de Octubre de 2008, 13:19:12 pm »
Hay que tener en cuenta que nunca habla sobre el tema de bajar los tipos antes de tiempo, pero esta vez lo ha hecho en una entrevista.Vs
QUID PRO QUO

Desconectado oposithor

  • Master
  • ****
  • Mensajes: 1005
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #590 en: 28 de Octubre de 2008, 13:20:30 pm »
Templario, has leido el post de oposithor ?.Vs

Sí, claro que le he leído. Es más, confío bastante en sus conocimientos.

Lo que pasa es que cuesta seguir pagando casi 1200 pavos al mes sabiendo que hoy por hoy según está la divisa me ahorraría 410 pavos al mes, que al a?o serían cerca de 5000 lauros, que al cabo de x a?or serían muchos más.

Un saludo.

no te fies mucho de lo que yo digo o dejo de decir que sólo soy un aficionado más a la economía, y por aquí hay  gente que controla del tema bastante más que yo seguro.

un saludo!

Desconectado William

  • Moderador
  • Velociraptor
  • ***
  • Mensajes: 21817
  • Ignorantia legis neminen excusat.
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #591 en: 28 de Octubre de 2008, 13:41:03 pm »
Ya se que eres un aficionado a la economía, como pueda serlo yo, con lo que si había leido tu post, me refería a que aceptara tu consejo pues la multidivisa no es un buen negocio ni lo ha sido nunca, por más que nos lo quieran vender aquellos que tienen su hipoteca en yenes o en cualquier otra moneda como el Franco; aun cobrando su nómina en Euros.Vs
QUID PRO QUO

Desconectado badboy

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 5815
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #592 en: 28 de Octubre de 2008, 19:33:01 pm »

Dios te oiga.

Un saludo.

que Dios le oiga pero que no le haga mucho caso, con el euribor al 0% los hipotecados lo pasarían peor que con el euribor al 5%

Explicamé por qué.
ALGUNOS SABEN LO QUE DICEN Y OTROS DICEN LO QUE SABEN

Desconectado badboy

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 5815
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #593 en: 28 de Octubre de 2008, 19:37:01 pm »
Ya se que eres un aficionado a la economía, como pueda serlo yo, con lo que si había leido tu post, me refería a que aceptara tu consejo pues la multidivisa no es un buen negocio ni lo ha sido nunca, por más que nos lo quieran vender aquellos que tienen su hipoteca en yenes o en cualquier otra moneda como el Franco; aun cobrando su nómina en Euros.Vs

Si el yen está hoy a 120 y contrato una hipoteca y dentro de unos meses vuelve a su cauce normal -entre 148 y 155- cuando haga el cambio de divisas para un crédito de 210.000 ? (por ejemplo) habré amortizado unos 40.000 ? de golpe y porrazo.
ALGUNOS SABEN LO QUE DICEN Y OTROS DICEN LO QUE SABEN

Desconectado vlair

  • Profesional
  • Senior
  • **
  • Mensajes: 958
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #594 en: 28 de Octubre de 2008, 19:43:53 pm »
 Esta noticia es cojonuda, porque los bancos no serán tan reacios a dar hipotecas, habrá mas gente dispuesta a comprar pisos... y yo tendré más posibilidades de vender el mio.

El Euribor cae por debajo del 5% por primera vez desde mayo

Actualizado martes 28/10/2008 16:23

Vídeo: Atlas
EFE
MADRID.- El Euribor ha caído por debajo del 5% en su negociación diaria, lo que supone que la media mensual de octubre se sitúa ya en el 5,29%, su nivel más bajo desde mayo de este a?o.

El indicador no se situaba por debajo del 5% desde el 21 de mayo, cuando marcó el 4,99% en cota intradía y cerró el mes en el 4,994%.

En junio, julio, agosto y septiembre el Euribor no bajó ni un solo día del 5,3% y llegó a batir su máximo histórico en julio, cuando cerró en el 5,39%.

A falta de tres jornadas para que concluya el mes y tras trece sesiones consecutivas de descensos, la media de octubre está cerca de recuperar los niveles de la primavera de este a?o, cuando no superaba el 5%, y dar así un respiro a los titulares de préstamos hipotecarios.

Según los analistas, el mercado ya habría descontado la probable bajada de tipos de interés en la Eurozona avanzada ayer por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, pero el Euribor tiene todavía mucho "recorrido bajista" que recorrer.

Los expertos coinciden en se?alar que el indicador mantendrá su evolución bajista en los próximos meses, gracias a la política monetaria del BCE, que podría acordar aún otra bajada más de tipos en su reunión de diciembre, y a las medidas de apoyo al sistema financiero acordadas por los gobiernos y los bancos centrales de todo el mundo.

En los primeros días de octubre, poco después de la quiebra de Lehman Brothers, que precipitó la intervención coordinada de las autoridades políticas y monetarias, el Euribor llegó a marcar su máximo histórico intradía en el 5,52%.

Poco a poco las inyecciones de liquidez, los recortes de tipos de interés y los mensajes tranquilizadores comenzaron a hacer efecto hasta llegar a los niveles de la jornada, cuando el Euribor ha caído por debajo del 5%.

Para Nuria García, analista de Ahorro Corporación, el Euribor reducirá gradualmente la distancia que lo separa del tipo de interés de la Eurozona. Indica que es importante que el Euribor reduzca su diferencial con la tasa europea.

El tipo de interés en la Eurozona es actualmente del 3,75% y, según el consenso de los analistas, el recorte alcanzara el medio punto, hasta el 3,25%.

Lo que no es esperable, según esta analista, es que el indicador se precipite en su descenso, sino que mantenga el "movimiento gradual" a la baja y concluya el a?o en torno al 4%.

Si hace unas semanas, a?ade, no era descartable prever que la tasa podría superar a principios de 2009 el 6%, en la actualidad los datos del mercado apuntan a que no sobrepasará el 4%.

Desconectado William

  • Moderador
  • Velociraptor
  • ***
  • Mensajes: 21817
  • Ignorantia legis neminen excusat.
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #595 en: 28 de Octubre de 2008, 20:06:39 pm »
Ya se que eres un aficionado a la economía, como pueda serlo yo, con lo que si había leido tu post, me refería a que aceptara tu consejo pues la multidivisa no es un buen negocio ni lo ha sido nunca, por más que nos lo quieran vender aquellos que tienen su hipoteca en yenes o en cualquier otra moneda como el Franco; aun cobrando su nómina en Euros.Vs

Si el yen está hoy a 120 y contrato una hipoteca y dentro de unos meses vuelve a su cauce normal -entre 148 y 155- cuando haga el cambio de divisas para un crédito de 210.000 ? (por ejemplo) habré amortizado unos 40.000 ? de golpe y porrazo.

Eres libre de hacer lo que que desees.Vs
QUID PRO QUO

Desconectado oposithor

  • Master
  • ****
  • Mensajes: 1005
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #596 en: 28 de Octubre de 2008, 21:47:07 pm »
Ya se que eres un aficionado a la economía, como pueda serlo yo, con lo que si había leido tu post, me refería a que aceptara tu consejo pues la multidivisa no es un buen negocio ni lo ha sido nunca, por más que nos lo quieran vender aquellos que tienen su hipoteca en yenes o en cualquier otra moneda como el Franco; aun cobrando su nómina en Euros.Vs

Si el yen está hoy a 120 y contrato una hipoteca y dentro de unos meses vuelve a su cauce normal -entre 148 y 155- cuando haga el cambio de divisas para un crédito de 210.000 ? (por ejemplo) habré amortizado unos 40.000 ? de golpe y porrazo.

Eso podría ser una buena operación paa alguien que pida la hipoteca en yenes pero a la vez disponga de un capital importante para amortizar, contratas la hipoteca a euro/yen bajo y cuando el euro suba sacas tu capital en euros y amortizas una parte importante. Eso sin tener en cuenta comisiones y clausulas de límites de amortización que pueda tener la hipoteca en concreto. Para el común de los mortales hay que pensar en el largo plazo y en que se va a ir pagando poco a poco. Yo no digo que no fuese una posible buena operación contratar una hipoteca en yenes ahora confiando en que en el medio plazo el cambio va a volver a estar donde estaba hace dos meses, pero es que es jodio saber cual va a ser el punto de equilibrio del tipo de cambio y por tanto es dificil saber si te vas a quedar por encima o por debajo de él (si ganas o palmas pasta con la operación). Eso sin contar con que puedan pasar cosas extraordinarias que alteren todo el sistema de golpe como está pasando ahora, mira Islandia que ha subido los tipos 6 puntos de golpe a porrazo.

Desconectado ByD

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 6093
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #597 en: 28 de Octubre de 2008, 22:08:58 pm »

Dios te oiga.

Un saludo.

que Dios le oiga pero que no le haga mucho caso, con el euribor al 0% los hipotecados lo pasarían peor que con el euribor al 5%

Explicamé por qué.

0% deflacción ó hiperinflación, pérdida de empleo, si tu pareja también es funcionari@ con el sueldo congelado ó indexado a un IPC negativo, alguien de tu familia no lo será

aunque de poco sirve que pongan el euribor otra vez al 2% (excepto para volver a las condiciones iniciales de las mega-cipotecas contratadas a esos tipos)

te explico:

tipo de interés EEUU: 1,5% http://www.fxstreet.es/fundamental/tabla-tipos-interes/
tipo de interés EEUU para hipotecas a 30 a?os tipo fijo: + del 6%  http://www.bankrate.com/ dale a la pesta?ita de "mortgage"

los diferenciales cada vez son más altos y si no vas con el 20% del precio del piso + los gastos ahorrado y la cuota no supera el 30% del sueldo de la suma de ambos no hay hipoteca.

el pisito está maldito y ya no es algo para lo que se preste alegremente, hasta que se actualicen los precios de catálogo (los reales ya andan por un 35% menos que en 2006), y bajando no se recobrará el ritmo de fnanciación que permita avivar hasta el nivel normal la constucción en este país y por tanto bajar un poco el paro y activar un poco la economía de pandereta super-europea que tenemos

el problema es estructural, es de fondo, de modelo, no de tipos ni de ciclos, esto es una recesión en toda regla

el pisito para una pareja de mileuristas no-fijos va hacia los 90.000? y cada vez hay menos mileuristas y menos fijos

y otra cosilla, el yen no es que vaya pa´rriba, sino que el Euro va pa´bajo, es una de las consecuencias de bajar tipos, ya se acaba eso de ir a NY y hacer el givemetwo al estilo de los argentinos pre-corralito

Desconectado William

  • Moderador
  • Velociraptor
  • ***
  • Mensajes: 21817
  • Ignorantia legis neminen excusat.
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #598 en: 28 de Octubre de 2008, 22:21:56 pm »
Eres el puto amo Tele?eco.Vs
QUID PRO QUO

Desconectado badboy

  • Profesional
  • Gurú
  • **
  • Mensajes: 5815
Re: Viviendas e hipotecas
« Respuesta #599 en: 28 de Octubre de 2008, 23:36:03 pm »

Dios te oiga.

Un saludo.

que Dios le oiga pero que no le haga mucho caso, con el euribor al 0% los hipotecados lo pasarían peor que con el euribor al 5%

Explicamé por qué.

0% deflacción ó hiperinflación, pérdida de empleo, si tu pareja también es funcionari@ con el sueldo congelado ó indexado a un IPC negativo, alguien de tu familia no lo será

aunque de poco sirve que pongan el euribor otra vez al 2% (excepto para volver a las condiciones iniciales de las mega-cipotecas contratadas a esos tipos)

te explico:

tipo de interés EEUU: 1,5% http://www.fxstreet.es/fundamental/tabla-tipos-interes/
tipo de interés EEUU para hipotecas a 30 a?os tipo fijo: + del 6%  http://www.bankrate.com/ dale a la pesta?ita de "mortgage"

los diferenciales cada vez son más altos y si no vas con el 20% del precio del piso + los gastos ahorrado y la cuota no supera el 30% del sueldo de la suma de ambos no hay hipoteca.

el pisito está maldito y ya no es algo para lo que se preste alegremente, hasta que se actualicen los precios de catálogo (los reales ya andan por un 35% menos que en 2006), y bajando no se recobrará el ritmo de fnanciación que permita avivar hasta el nivel normal la constucción en este país y por tanto bajar un poco el paro y activar un poco la economía de pandereta super-europea que tenemos

el problema es estructural, es de fondo, de modelo, no de tipos ni de ciclos, esto es una recesión en toda regla

el pisito para una pareja de mileuristas no-fijos va hacia los 90.000? y cada vez hay menos mileuristas y menos fijos

y otra cosilla, el yen no es que vaya pa´rriba, sino que el Euro va pa´bajo, es una de las consecuencias de bajar tipos, ya se acaba eso de ir a NY y hacer el givemetwo al estilo de los argentinos pre-corralito

Ya....pero si euribor baja al 4% yo me ahorro más de 175 ? al mes ?donde está la pega?
ALGUNOS SABEN LO QUE DICEN Y OTROS DICEN LO QUE SABEN