Os paso este viejo artículo mio por si os resulta de alguna utilidad.
Un saludo
Aitor Ibarra
abogado
PRESTAMOS USURARIOS. HIPOTECAS A TIPOS DE INTERES DESORBITADOS.
1. ?CUANDO UN PRESTAMO ES CONSIDERADO USURARIO?
Se dice que un préstamo es usurario cuando se presta dinero a un tipo de interés excesivamente alto, con aprovechamiento por parte de quien presta el dinero, mediante enga?o o amparándose en una situación de necesidad en quien lo solicita.
2. ?QUE CONSECUENCIAS TIENE EL QUE UN PRESTAMO SEA CONSIDERADO USURARIO?
La consecuencia que adoptan los Tribunales cuando un crédito se considera usurario es que solamente se ha de devolver el principal. es decir el dinero que se prestó, no los intereses.
3.?QUIEN DECIDE SI UN PRESTAMO ES O NO USURARIO?
Los Juzgados y Tribunales son los que deciden si un préstamo es o no usurario. Ello depende de las condiciones en las que se ha concedido, en qué situación se encontraba el necesitado y otras variables que el juzgador ha de valorar en cada caso.
4.?QUIEN CONCEDE ESTE TIPO DE PRESTAMOS?
Este tipo de préstamos están bastante más extendidos de lo que a simple vista parece. No tenemos mas que echar una ojeada todos los días a los periódicos y veremos la cantidad de anuncios que hay al respecto. Los anuncios mas o menos vienen a ser como estos: ? concedemos préstamos SIN NOMINA, SIN INGRESOS, SIN CONTRATO FIJO, NO IMPORTA RAI, NI ASNEF, en 24 horas, sin garantías??
La mayoría de estas empresas se organizan en redes de franquicias o también particulares. Su fin es enganchar a personas con necesidad que se encuentran FUERA DEL CIRCUITO BANCARIO. Los bancos no los quieren porque o bien carecen de garantías o bien se encuentran en archivos de morosidad. Entonces no tienen mas remedio que acudir a prestamistas particulares a tipos de interés desorbitados, a veces superiores al 60% anual TAE.
Eso no quita que algunas entidades bancarias también ofrecen préstamos que son usura. De echo existen algunas sentencias condenatorias a algunos bancos por ofrecer tipos de interés excesivamente altos. Tener en cuenta que algunas entidades financieras tienen un tipo de interés algo menor pero camuflan intereses a través de comisiones y gastos. El tipo de interés para saber si es o no excesivo se ha de comparar no con el interés que consta en el documento público sino a?adiendo los gastos y comisiones, es lo que se denomina TAE.
5. ?COMO DEFENDERME DE UN PRESTAMO USURARIO.
Para defenderte de un préstamo usurario NO TIENES MAS QUE ASESORARTE CON UN DESPACHO DE ABOGADOS ESPECIALIZADO EN ESTE TIPO DE ASUNTOS. Por ejemplo nuestro despacho lleva algunos casos de usura,
http://www.ibarraasociados.com/ en IBARRA ASOCIADOS bufete jurídico y financiero te podemos ayudar. Llama gratis al 900111666. Desde cualquier lugar de Espa?a. Nosotros estamos denunciando situaciones de usura con bastante habitualidad. También gestionamos préstamos ante los bancos y con inversores financieros, pero a tipos normales de mercados, dentro del sector, no con la agresividad de algunas compa?ías o intermediarios financieros.
6. ?COMO COLUCIONAR UN EMBARGO DE MI VIVIENDA.
La única forma de solucionar un embargo de su vivienda, es llegar a un acuerdo con el Banco, Entidad financiera o particular que te está ejecutando. Una situación de insolvencia se puede dar por diversos motivos imprevistos, por ejemplo: si hiciste de avalista para un familiar o amigo y él no pago; si pierdes el empleo y te encuentras de repente en una situación de desempleo; por motivos de separación; por situación de una enfermedad; porque no puedes pagar la hipoteca por ser excesiva; etc? Lo primero que tienes que hacer es negociar con tu banco ya que a el no le suele interesar los problemas prefiere que pagues. Cuando no puedas pagar puedes acudir a otra alternativa financiera a mas largo plazo, también puedes reunificar las deudas en una sola cuota, pero ten cuidado con las agencias de intermediarios sin escrúpulos, que no son profesionales, acude a profesionales colegiados como ABOGADOS, O ECONOMISTAS, que ellos si son profesionales. No te fíes de grandes organizaciones que al final pueden terminar como los de las ?estampitas?. Si tienes embargos y tienes que aplazar deudas y no tienes mas remedio que acudir a inversores privados acude a gente de confianza, a personas profesionales.
7. ?QUIENES SON LOS INVERSORES O LOS PRESTAMISTAS PRIVADOS?
Lo mismo que existen inversores en bolsa, también existen inversores en hipotecas privadas. Son aquellos que financian a personas o empresas que utilizan otros parámetros menos rígidos que los bancos. Por ejemplo. Un banco para concederte un préstamo con garantía hipotecaria te pide además de disponer de una fincabilidad (tu casa) te pide que dispongas de unos ingresos fijos para que puedas pagar con soltura la cantidad mensual de hipoteca. Esta cantidad suele ser alrededor del 35% como máximo. Es decir que de 1000 euros de sueldo mensual no te van a conceder el préstamo hipotecario si tu cuota mensual de la hipoteca supera los 350 euros mes, además que tienes que demostrar que tus ingresos son seguros y por ello te pedirán contrato fijo, sueldo seguro, estabilidad de empleo, garantías , etc.. SIN EMBARGO LOS INVERSORES PRIVADOS lo que mas les interesa es que dispongas de garantías de FINCABILIDAD, es decir de que dispongas de tu vivienda para que en caso de que no pagues (como los bancos) ellos te ejecutarán sacando tu vivienda en pública subasta, tal y como firmaste en la notaría.
8.? QUE TIPOS DE INVERSORES O PRESTAMISTAS ME PUEDEN INTERESAR?
A groso modo existen dos tipos de inversores: Los financieros y los subasteros. Los subasteros son interesados a pillar chollos para quedarse con tu vivienda, si no pagas se quedan con tu vivienda. Es decir que en muchos casos su habilidad está en saber de antemano que no vas a poder pagar. Te financian un poquito y como no puedes pagar te ejecutan, organizando una subasta que ellos con su experiencia ya lo tienen bien atado y te encuentras en la calle sin tu vivienda y por un préstamo de poco importe. A veces hacen verdaderos ingenios financieros con el fin de quedarse con el inmueble, cuanto más valor tenga, mas importante será para ellos el prestarte lo que no puedas pagar. LOS FINANCIEROS, no tiene tanta agresividad económica, se conforman con menos, con poner a trabajar su dinero, con un tipo de interés mas alto que la banca tradicional, dado que el cliente que les llega es de mayor alto riesgo. No les tiene en cuenta tanto el quedarse con el inmueble ya que por lo general no quieren problemas. Únicamente buscan mayor rentabilidad a su dinero. Teniendo en cuenta que si un banco les da el tres por ciento de rentabilidad y con una hipoteca suele sacar el 20% , pues ya consideran bastante ganancia. Estos inversores suelen tener los mismos criterios que los bancos aunque menos exigentes dado el mayor tipo de interés. Con estos si puedes solucionar auténticos embargos, situaciones difíciles, aunque estés en RAI, ASNEF, morosidad, etc? Te van a pedir garantías reales igual que los bancos pero se arriesgan más. Puedes acudir a ellos. Procura que medie un ABOGADO O ECONOMISTA de confianza. Diferenciar unos de otros es casi imposible. Déjate aconsejar por un profesional ABOGADO O ECONOMISTA.
9.?QUE LEGISLACION EXISTE EN LA QUE ME PUEDA AMPARAR DE LOS PRESTAMOS USURARIOS?
La legislación especial que se utilizar para atajar este tipo de préstamos es la Ley Azcárate, o Ley de Represión de la Usura. Una legislación que aunque tiene casi un siglo se encuentra en vigor. Esta ley estipula una serie de requisitos para que pueda ser considerado un préstamo como usurario. Estos requisitos suelen ser: enga?o bastante o situación de necesidad; a un tipo superior a los del mercado; Ejemplo: El Sr. X prestamista concede un préstamo a un tipo de interés del 40% anual, para quitar embargos en la vivienda como consecuencia de que ha perdido el trabajo y por lo tanto ha tenido una perdida de ingresos motivada por una situación de desempleo. ?SE PUEDE CONSIDERAR ESTE PRESTAMO COMO USURA? RESPUESTA: POSIBLEMENTE EL JUEZ DICTAR�? QUE SI.; Otro ejemplo: LA empresa X concede un préstamo al 70% a D. Antonio García para comprar unas acciones de IBERTECNICA, S.A. que cotiza en bolsa y que prevé que subirán estas acciones en la bolsa una barbaridad, con lo que mas tarde las venderá y obtendrá con ello un gran pelotazo, ganando una bonita cantidad. ?PODEMOS CONSIDERAR ESTE PRESTAMO COMO USURARIO? RESPUESTA: POSIBLEMENTE NO. ?POR QUÉ NO? pues porque no existe una situación de necesidad en la persona que necesitaba el dinero. no lo necesitaba para alimentarse o para no perder su vivienda sino que lo pidió para especular con el. LUEGO EL JUEZ NO VA A VER posiblemente UNA SITUACION DE NECESIDAD EN ESE PRESTAMO.
10. ?QUE TENGO QUE HACER CUANDO CONOZCA UNA SITUACION DE CREDITO USURARIO.?
Acudir a un ABOGADO ESPECIALIZADO EN DERECHO FINANCIERO. El le aconsejará. Nuestro despacho le defenderá de la USURA
http://www.ibarraasociados.com/ . No tiene mas que llamarnos al teléfono gratuito 900111666 y un abogado se pondrá en contacto con usted, en cualquier punto de la geografía espa?ola.
11.? EXISTEN CASOS DE USURA TODAVIA EN ESTE PAIS?
Por supuesto que existen. Nosotros estamos defendiendo préstamos usurario que superan el 200% de tipo de interés. Consideramos que este tipo es abusivo. Que se debe acudir a un ABOGADO. Que una buena lección para el prestamista es considerarlo nulo dicho préstamo y no pagar mas que el principal y si podemos demostrar otros da?os y perjuicios mejor. Ya que este tipo de empresas lo que hacen es quemar el mercado y desanimar a otros que si necesitan verdaderamente acudir al mercado paralelo de financiación ya que en la banca comercial les resulta imposible conseguir financiación.
12. LO QUE SUCEDE ES QUE LOS PRESTAMOS CON GARANTIA HIPOTECARIA SE REFLEJAN EN UNA ESCRITURA PUBLICA REALIZADA ANTE NOTARIA Y ESE DOCUMENTO ES PREFERENTE FRENTE A LOS PRIVADOS. ?COMO PROBAR DICHAS CONDICONES?
Es común ama?ar la escritura notarial de modo que en realidad no se refleje la realidad en las que el préstamo se ha concedido. Suelen existir diferentes estrategias. Y todo se hace ante el Ilustre Notario que en realidad no tiene por que saber, porque el prestatario manifiesta que el dinero que ha recibido o es mas que el recibido, con el fin de rebajar el tipo de interés, o se poner tipos de interés normales del mercado. Es decir que en muchos casos las minutas notariales son falsas de antemano precisamente porque el que necesita el dinero no está en capacidad de ponerse a discutir los papeles ya que lo que necesita es el dinero para solucionar un problema de necesidad . No es raro que se le llame al notario o declarar el día de la vista.
13. ?SUELEN DAR LA RAZON LOS TRIBUNALES A LOS PRESTAMISTAS?
Normalmente SI, si se defiende y demuestra la realidad en la que se ha concedido el préstamo los Jueces les dan la razón. Existe jurisprudencia al respecto donde son muchos los casos de usura.
Hay que probarlo y aunque de momento generalmente se acude a la vía civil, ya que es un asunto de la jurisdicción civil, tampoco es difícil encontrar en estos momentos algunos tribunales que han llevado el asunto al campo de lo penal al considerarlo como ESTAFA. Mi experiencia me dice que hay que acudir a un ABOGADO y denunciar. El ABOGADO verá si es asunto CIVIL O PENAL. Todo es cuestión de estudiar el asunto y probarlo. A veces con FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTO PUBLICO O PRIVADO.
14. ?SE PUEDE NEGOCIAR CON LOS BANCOS PARA NO TENER QUE ACUDIR LOS PRESTAMISTAS EN EL CASO DE DEMORAS EN LA HIPOTECA U OTROS PRESTAMOS?
Sin duda alguna. Las Entidades Financieras no quieren tener problemas con los particulares. Ellos a veces hasta vender los derechos de cobro a particulares o sociedades que se dedican a negociar o gestionar cobros con morosidad. Este negocio está bastante extendido en particulares y sociedades. Los bancos venden morosidad y estos ejecutan dicha morosidad. Lo primero que tiene que hacer un particular o empresa que no puede pagar es ponerse en contacto con su banco y explicarle el problema, en muchos casos se puede solucionar. En otros no . Es cuestión de negociar con los bancos. Si uno no quiere negociar directamente siempre lo puede hacer un ABOGADO ESPECIALIZADO EN EL CAMPO FINANCIERO O UN ECONOMISTA O UN DESPACHO MULTIPROFESIONAL COMPUESTO DE ABOGADOS Y ECONOMISTAS (como el nuestro IBARRA ASOCIADOS
http://www.ibarraasociados.com/15. ?SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA EXISTE ALGUNA FORMA DE REHABILITARLA PARA NO QUEDARME SIN MI VIVIENDA?
Existe una forma de rehabilitar la hipoteca pagando la cantidad atrasada, los intereses y las costas producida en el juicio ejecutivo . Lo normal es que si dejo de pagar dos o tres cuotas de la hipoteca el Banco me ejecute, que significa que me rescindirá el préstamo obligándome a abonar todo el préstamo de un golpe. lógicamente si no puedo pagar dos mensualidad como voy a poder devolver todo el préstamo de un golpe, mas intereses y constas!. Para ello está el juicio ejecutivo. Como no puedes pagar el préstamo el banco sacará el piso a pública subasta para que lo adquiera el mejor postor y así cobre la cantidad prestada mas los intereses, gastos y costas. LA REHABILITACION consiste precisamente en parar la subasta antes de que se adjudique alguno mi vivienda. Se trata de una enervación pero que requiere unos requisitos: que se trate de la VIVIENDA HABITUAL, que sea por UNA SOLA VEZ y que se abone las cuotas impagadas mas intereses y costas.
16. ?QUE SON LOS REGISTROS DE MOROSIDAD?
Los registros de morosidad tipo RAI; ASNEF, y otros privados, son registros donde se anotan las cantidades que a los bancos y otras entidades financieras, telefónicas, eléctricas, etc.. se les adeuda. El ASNEF/EQUIFAX es un registro donde se anotan los impagados de particulares por no pagar a los bancos, a las compa?ías telefónicas, y otras asociadas. Se trata de un registro general de impagados en el que las entidades financieras CONSULTAN cuando van a conceder un préstamo. En dicho registro consta entre otras cosas quien te ha incluido en el registro y por qué importe te han incluido. Es decir lo que debes y a quien se lo debes. A veces existen errores ya que hay deudas que se pagan fuera del circuito bancario o fuera de la práctica común y la empresa que te ha metido en el Registro, cuando le pagas no te saca de él. Todos los incumplidores de pago tienen el derecho de cancelar su asiento tan pronto como pague a la empresa que les ha incluido y si no lo hace incurre en RESPONSABILIDAD. Los usuarios tiene el DERECHO DE CANCELACION . El Derecho de cancelación significa que cuando le pagues al que te incluyó en el Registro tiene la obligación de comunicar el pago para que te borre si no lo hace incurre en RESPONSABILIDAD. El RAI, Registro de Activos Impagados, es un registro de la banca que lleva a el los impagados que se documentos en títulos con fuerza ejecutiva tipo letras de cambio , pagarés , cheques, etc. es un registro que los Tribunales han opinado negativamente sobre el por la poca fiabilidad que tiene. Lo mismo que hemos dicho para el ASNEF sirva para el RAI, si pagas fuera del circuito bancario una letra y no te eliminan de él DENUNCIA, EJERCE TU DERECHO o si no PIDE RESPONSABILIDAD. Existen otros registros de tipo privado que ejercen una función similar. EL CIRBE es un registro de riesgos del Banco Espa?a en el que se anota todo el riesgo que tienen las personas , de todo tipo, prestamos, créditos con garantía hipotecaria, créditos sin garantía o con garantía personal, avales, negociación de papel, etc? cuando pasan de cierta cantidad se anotan en dicho Registro. Los bancos y las entidades financieras consultan también el riesgo de cada persona con el fin de conocer cual es su situación y si el riesgo es alto, entonces es posible que no concedan el deseado préstamo.
17. ?ENTONCES COMO PUEDO OBTENER FINANCIACION SI ME ENCUENTRO FUERA DEL CIRCUITO BANCARIO?
No te queda mas remedio que acudir a un inversor privado, donde te analizará tu operación con mayor arriesgándose bastante mas . Por ejemplo si solicito un préstamo al BANCO X lo primero que hará consultar a los registro indicados además de la CIRBE. Si tengo muy riesgo anotado en la CIRBE, y algún impagado anotado en el ASNEF, ya me puedo olvidar del préstamo. QUE PUEDO HACER? Los inversores privados no suelen mirar el RAI, ni ASNEF, entonces verá si tu vivienda vale lo suficiente como para garantizar el capital prestado, mas los intereses, mas los gastos y si se encuentra aproximadamente (depende del inversor) entre el 50% y el 70% del valor de tasación de tu vivienda, entonces te lo concederán. EL INVERSOR SI, EL BANCO NO. Ahora bien ten en cuenta lo dicho en el punto 8. No acudas a un inversor ogro, que se quiera quedar con tu vivienda. No vayas a intermediarios. ACUDE A UN ABOGADO especialista FINANCIERO. Los intermediarios elevarán enormemente la operación. El abogado por supuesto que también cobra pero sus honorarios están tasados no como los mediadores que cuanto mas agobiado te encuentres mas te cobraran. El abogado especialista financiero es un profesional, conocedor del derecho y aunque te encuentres hundido, no estas muerto. El ABOGADO conoce la necesidad del inversor que también necesita al cliente, necesidad mutua no enga?o. Por ello acude a un inversor financiero no a un subastero, acude a un abogado especialista financiero no a una agencia de intermediarios de las que abundan, de esas franquicias que te ofrecen préstamos sin nóminas, sin garantías ,etc?
18. ?QUE ENTIDADES FINANCIERAS SUELEN FACILITAR PRESTAMOS CUANDO SE TIENEN MAYORES DIFICULTADES PARA LA OBTENCION DE FINANCIACION BANCARIA?
Existen entidades financieras que se mojan mas que otras. Yo conozco algunas que los requisitos no son tan estrictos como la de ciertos bancos, aunque eso lo compensan con un interés mas alto.
Solamente hay que mirar la prensa y podemos ver algunas entidades en ellas. Algunas son Americanas que se arriesgan mas que otras entidades espa?olas. Otra es Sevillana que tuvo sus orígenes en un presidente de un GRAN EQUIPO DE FUTBOL de ANDALUCIA, también tiene fama de arriesgarse. Alguna hay inglesa. Otro hace alusión a que es el Banco mas grande del mundo y con ello tiene una financiera que hace gala de prestar con menos garantía. Otra es la división financiera de la primera empresa del mundo, que actúa con sede en Barcelona y Madrid.
Existen varias, pero también existe la banca tradicional cuando no está tan asfixiado el cliente. es cuestión de consultar, pero todas ellas te pedirán un tipo de interés mas elevado.
19. ?ME CONVIENE DISPONER DE TARJETAS DE CREDITOS PARA FINANCIAR PEQUE?AS COMPRAS, QUE MUCHAS VECES FACILITAN LOS BANCOS?
Hay que tener mucho cuidado a la hora de disponer de créditos mediante las tarjetas bancarias. Muchas de ellas te cobran el 1.5% mensual o el 2%, con limite que suele ser de 1000 euros, 3000, 6000 o sin límite, depende del crédito y de la persona. Ten en cuenta que este tipo de interés es elevado ya que el 1,5% mensual supone el 18% anual que con los gastos de tramitación hay casos que supera el 20% anual de interés TAE y eso es muy caro teniendo en cuenta que un PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDE CONSEGUIRSE EN SITUACIONES DIFICILES AL 6% ANUAL.
20. ?SI NECESITO PARA COMPRAR EL PISO MAS DE LO QUE ME CONCEDE EL BANCO QUE HAGO?
Normalmente el banco concede para la compra de vivienda alrededor del 75% ó 80%. Rara vez da mas del 80% del VALOR DE TASACION. El valor de tasación es la cantidad que valora un profesional independiente denominado PERITO TASADOR, que aunque suele ser independiente cada banco trabaja en la realidad con las órdenes de quien le paga, que aunque quien paga es el cliente, las directrices se las da el banco. Ello supone que en la realidad existe diferentes diferencias entre tasadores, entre necesidades del cliente y el precio de la vivienda. Además aparte del precio de la vivienda hay que pagar el IVA o el ITP; los gastos notariales, la comisión de la inmobiliaria, aparte los arreglos del piso, los muebles, etc? es decir que además de que me van a dar solo el 80% del valor de tasación, me queda otro 30 ó 40% de pagar del valor del piso que quiero comprar. QUE HAGO? Primero ahorrar y si no tienes lo suficiente que sepas que existen algunas entidades financieras que puedes conseguir hasta el cien por cien o incluso mas. a?adiendo alguna garantía adicional. Consulta con un profesional economista, abogado especialista en derecho financiero o en la web
http://www.ibarraasociados.comBUENO CREO QUE POR HOY YA HE DADO ALGUNA EXPLICACION SOBRE EL MUNDO JURIDICO FINANCIERO. Si quieres consultar tu caso particular contacta conmigo a info@ibarraasociados.com
Escrito por Aitor Ibarra Cebadero
ESPECIALITA EN DERECHO FINANCIERO.
abogado del Ilustre Colegio de Madrid.
Presidente del BUFETE JURIDICO FINANCIERO IBARRA ASOCIADOS.
Graduado Social.
Técnico Superior en PRL: SEGURIDAD. HIGIENE . ERGONOMIA. PSICOSOCIOLOGIA.
email: info@ibarraasociados.com
móvil 605718858 NOTA: SI CONOCES SITUACIONES DE USURA Y NO TE IMPORTA DARLAS A CONOCER TE AGRADEZCO DE ANTEMANO QUE ME LAS CUENTES, LÓGICAMENTE SIN PUBLICAR NOMBRES . Puedes hacerlo a través de aitor@ibarraasociados.com
