?Qué métodos usar para saber si las viviendas están caras o baratas?
Fecha: 11/11/2009
Estefanía Fonseca
Invertia.com
Encontrar la fórmula secreta que permita establecer si el precio de la vivienda es caro o barato es uno de los interrogantes que más se repite entre economistas, analistas y ciudadanos de a pie. A la espera de una técnica infalible que despeje esta eterna disyuntiva, los expertos se sirven del alquiler como uno de los referentes claves para resolver dudas, ya sea a través del PER o la relación alquiler-cuota hipoteca. Aunque también destacan el esfuerzo financiero que dedican los hogares a la vivienda, el coste de su uso o los ingresos. Otro indicador más técnico es el loan to value.
En la pugna por conocer cuál es la receta mágica que permita comprobar si el precio de un piso es ?adecuado o justo?, entendiéndose como razonable, el alquiler se alza como la referencia más recurrente. Un ejemplo es comparar el importe de la vivienda con el precio que se paga por el alquiler de la misma, también conocido como PER. Este indicador (en inglés, price earnings ratio), de origen bursátil, es un ratio que indica el número de veces que el precio supera al beneficio. Al trasladarlo al ladrillo se deduce que a mayor PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa.
Si tomamos como referencia una casa con un precio de 240.000 euros y su alquiler supone 9.600 euros anuales, su PER es de 25. Esto se traduce en que se tardarían 25 a?os en recuperar dicha inversión a través del alquiler. A finales de 2007, en plena ebullición del boom inmobiliario el PER medio de la vivienda en Espa?a era de 33, frente a un PER histórico de 19, según datos del Instituto Juan de Mariana. El estallido de la crisis económica provocó la debacle del sector y el hundimiento de los precios de los inmuebles por lo que este indicador ha bajado hasta 27.
Sin embargo, no todos los expertos son partidarios de tomar esta referencia. Desde Ahorro Corporación destacan que el PER ofrece una perspectiva a largo plazo de este tipo de inversión. ?El mercado patrimonial es muy lento y tiene un período de maduración de siete a?os por lo que no se mueve al mismo ritmo que el mercado financiero?, destacan.
Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), explica que este índice no es fiable porque obvia una realidad muy importante dentro del sector y es que, una parte de la rentabilidad inmobiliaria se produce vía revalorización de los pisos en términos real y nominal.
Otra de las técnicas desarrolladas dentro del negocio, especialmente para valorar el mercado de oficinas, es la denominada capitalización de rentas. Se trata de establecer una inversión a largo plazo mediante la adquisición de un inmueble. Si una vivienda cuenta con 100 metros cuadrados y su precio de alquiler se sitúa en 900 euros habría que dividir el alquiler por su superficie útil y multiplicarlo por doce meses. A este resultado, se le aplica un porcentaje de rentabilidad para obtener el precio del metro cuadrado.
?El precio de un activo inmobiliario debe ser 20 veces el precio de alquiler para obtener una rentabilidad del 5%?, reconoce Alberto Espelosín, el gestor de Ibercaja Sector Inmobiliario, un fondo de renta variable de los sectores constructor e inmobiliario. Una medida que toma como prima de referencia el bono espa?ol a 10 a?os.
A mediados de 2005, la rentabilidad media por alquiler de vivienda se situaba en el 2,5%, porcentaje que se eleva hasta el 5,5% en concepto de alquiler de oficinas y que llega al 8% en locales comerciales. Según el último informe de Aguirre Newman, la rentabilidad media que ofrece el mercado del alquiler de viviendas en Madrid capital se sitúa en 3,71%. ?Una cifra poco atractiva para el inversor al poder encontrar mayores rentabilidades en inversiones inmobiliarias alternativas con menor nivel de riesgo?, destaca la consultora.
?Alquilar o comprar?
Esta cuestión puede tener fácil respuesta si se comparan las cuotas que se pagan por el arrendamiento de un piso con el importe mensual de la hipoteca. ?A medida que el margen entre ambas cuotas se estrecha, éste puede ser un indicador de que los precios han bajado y por tanto, momento de comprar?, reconoce Luís Corral, consejero delegado de Foro Consultores. A su juicio, los precios de los pisos han bajado, al igual que los pagos hipotecarios por lo que el esfuerzo destinado para la compra de las casas se ha reducido en un 50%.
Corral subraya que los bancos son conscientes de esta situación por lo que estos están tratando el mercado sobre esa base. ?Los balances de las entidades están cargados de pisos, cuando deberían estarlo de créditos o depósitos?, indica. Corral asevera que las condiciones de las hipotecas que ofrece la banca mediana espa?ola para estos inmuebles son de Euríbor+0,5 con un plazo a 40 a?os. ?Al principio había miedo a cómo pudiera reaccionar el mercado con los pisos adjudicados por lo que las ofertas eran más agresivas?.
Esfuerzo financiero de las familias
?Para saber si los precios de las viviendas son caros o baratos se utilizan muchos indicadores, pero la experiencia indica que el vinculado al esfuerzo financiero es el más significativo?, recalca Gregorio Izquierdo. Este parámetro recoge los cambios en los tipos de interés, la renta de los hogares, el precio de la vivienda y el plazo al que se dan los créditos hipotecarios. Un resultado por encima del 40% se?ala que los precios son elevados, mientras que por debajo del 30% son baratos.
El profesor de economía de la UNED a?ade que otro indicador a tener en cuenta puede ser el coste del uso de la vivienda, que relaciona cuánto cuesta financiar la compra de la vivienda y cuánto se revaloriza ésta. Cuando la diferencia entre ambas es negativa o ligeramente positiva puede ser interesante adquirir el inmueble.
Un patrón general recomendado todos los expertos es que el precio máximo de la vivienda no sea superior a 2,5 o 3 veces los ingresos brutos anules de un individuo. Así, un mileurista que cobre 12.000 euros anuales podría permitirse una vivienda de 36.000 euros.
Desde RR Acu?a Asociados rese?an que se puede recurrir a distintas variables para conocer el ?valor? los precios de las viviendas. La empresa especializada en estudios del mercado inmobiliario toma como referencias las expectativas de precios, el análisis histórico de los mismos, las áreas de demanda, niveles de oferta y distribución del stock, condiciones salariales, etc.
?En líneas generales, el parque inmobiliario espa?ol cuenta con una sobreoferta que será difícil de eliminar aunque la demanda de pisos fuese alta?, apunta Fernando Rodríguez de Acu?a, gerente de la firma.
Los expertos de Tinsa creen que no existen ?múltiplos? que permitan contrastar de forma sencilla el precio de una vivienda. ?En determinados mercados, como puede ser el de edificios de oficinas, se puede realizar un contraste rápido mediante múltiplos como el yield (rentabilidad instantáneas)?, expresan.
Comparar el mercado
Según la tasadora inmobiliaria, la mejor forma de contrastar el precio de una vivienda es comparar las ofertas que se dan en el mercado. ?Dada la heterogeneidad del mercado inmobiliario es difícil encontrar un múltiplo que permita explicar todas las características de una vivienda: ubicación, antigüedad, tama?o, programa, estado de conservación, por eso la mejor forma de contrastarlo es buscar ofertas de inmuebles próximos, semejantes al inmueble que queremos comprar o vender?.
Tasación de viviendas
La tasación inmobiliaria determina, a través de una serie de criterios, el valor de un inmueble. Este tipo de valoraciones son elaboradas por sociedades constituidas para tal efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de base para obtener del préstamo hipotecario solicitado.
?En estos momentos, las tasaciones de viviendas están desfasadas y muchos pisos se están vendiendo por debajo de esta estimación?, expresa Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI). A su vez, Martínez recalca que las referencias catastrales están por encima de la realidad, ya que la última actualización de las mismas fue hace tres a?os. El Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI) se paga aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de dichos inmuebles.
Mucho más alejados de la realidad del ciudadano de a pie se encuentran conceptos como en loan to value. Este indicador relaciona la deuda y el valor de la tasación del inmueble que no debe sobrepasar el 80%, indica un analista del sector. En el caso de nuevas promociones, este cálculo se establece por descuentos de flujos de caja, es decir, a los ingresos que se esperan de la promoción se le restan los gastos operativos para poder desarrollarla y los gastos de la deuda. ?Esta medida puede verse distorsionada al entrar al mercado, dadas las actuales condiciones que rodean al sector?.
